仙台あさひ法律事務所

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不動産売買契約の解除、アパートの立ち退き、明け渡しや賃料の増・減額、耐震偽装問題、土地の境界線の問題などあらゆる不動産トラブルに対して交渉・調停・訴訟など代理人として対応いたします。

不動産問題は生活に密接に関わることが多いものです。 迅速に処理しなければならない事案から、長期化する事案まで様々です。 また、交渉力の差が大きくまともに交渉できない場合などご自身では解決できないケースが多くございます。 専門家である弁護士にお任せいただき解決を図ることが大切です。

●不動産売買、賃貸借トラブルに関する法律問題Ｑ＆Ａ

• ・新築で購入した家が雨漏りしていた！売主に対してできる請求は？
  Q.

  念願のマイホーム（新築）を購入しましたが、住み始めてすぐに、2階の天井から雨漏りすることに気付きました。売主に何らかの請求をしたいのですが、どのような請求ができますか？

  A.

  雨漏りの程度や売主の対応に応じて、①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④解除の４つの請求が考えられます。

  2020年4月に民法が改正され、売買契約において引き渡されたものが「契約の内容に適合しない」場合に、売主に対してどのような請求をなし得るかがより明確に定められました。
  今回のケースでは、まず、新築の家においては雨漏りがしないことは当然の前提となっていると考えられるため、購入した家が雨漏りするという事態は、「契約の内容に適合しない」といえます。
  この場合に考えられる請求は以下のとおりです。

  ①追完請求

  売主に対し、雨漏りを修理するよう請求することができます

  ②代金減額請求

  ①を行ったにもかかわらず売主が修理しない場合または修理が不可能な場合は、売主に対し、雨漏りの程度に応じて売買代金の減額を請求することができます

  ③損害賠償請求

  雨漏りについて、売主の「責めに帰すべき事由」がある場合には、雨漏りによって生じた損害の賠償を請求することができます

  ④解除

  ①を行ったにもかかわらず売主が修理しない場合または雨漏りの程度が居住できないくらいひどいものであるときは、売買契約を解除することができます

  ＜期間制限＞

  ①～④の請求を行うためには、契約の内容に適合しないことを知った時から1年以内にその不適合の内容を売主に対して通知する必要があります。また、この通知を行っていても、売主に対して請求できることを知った時から5年間請求しないとき、または売主に対して請求できる時から10年間請求しないときは、請求する権利は時効によって消滅してしまいますので、注意が必要です。（改正前の民法よりも期間が短くなっています）

  ※1 新築住宅における「構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分」に関する欠陥については、売り主から引き渡された日から10年間は責任を追及することができるため、今回のケースのような雨漏りの場合にも、これが適用される可能性が高いと考えられます。この点は、欠陥の内容によっても期間制限が変わってくるため、弁護士などの専門家にご相談いただくことをお勧めします。

  ※2 以上の説明は、改正民法が施行された2020年4月1日以降に締結された売買契約を前提としております。この日以前に締結された売買契約については、改正前の民法が適用され、①追完請求、②代金減額請求は認められておりませんので、ご注意ください。

  Point

  • 売主に対しては、追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償請求の４つの請求が可能
  • 請求するための期間制限に注意が必要

  ～ 仙台あさひ法律事務所からひと言 ～

  上記では簡略化してご説明しましたが、４つの請求を行うための要件はより細かく定められており、例えば代金減額請求を行うといってもいくら請求できるのかなどは判断が難しいものです。売主から適切な対応をしてもらうためにも、専門家である弁護士に相談することをお勧めします。

  作成日：2020.4.16
• ・賃貸人から突然家賃を値上げすると言われた！どうしたらよい？
  Q.

  賃貸人から突然、「来月から家賃を値上げする」と言われたのですが、支払わなければいけないのでしょうか？

  A.

  賃貸人が一方的に家賃を値上げすることは認められていませんので、請求された額（値上げ後の額）の家賃をすぐに支払う必要はありません。

  この場合の紛争解決方法は、下の図のように①話合い、②調停、③訴訟という３つのステップになります。

  ①話合い

  まずは賃貸人との間で値上げ額に関する話合いを行います。

  まとまらなかった場合は・・・

  ②調停

  賃貸人が簡易裁判所に対し、調停の申立てを行います。調停手続では、調停委員が双方の話を聞き、話し合いによる解決を目指します。

  それでもまとまらなかった場合は・・・

  ③訴訟

  賃貸人が裁判所に対し、家賃の増額を求めて訴訟を提起します。和解または判決で新しい家賃の額が決まることになります。

  紛争中の家賃の支払いについては、①～③のステップのどこかで最終的に家賃が確定するまでは、基本的にこれまでの家賃の額を支払えばよいことになっています。
  もし賃貸人がこれまでの家賃の額の受け取りを拒否した場合には、管轄の法務局に「供託」という手続を行い、家賃を預ける必要があります。

  Point

  • 賃貸人から値上げを求められてもすぐに値上げ後の家賃を支払う必要はない
  • 紛争解決方法は話合い→調停→訴訟の３ステップ
  • 最終的に家賃の額が決まるまでは、これまでの家賃の額を支払えばよい

  ～ 仙台あさひ法律事務所からひと言 ～

  賃貸借契約において借主は弱い立場に置かれがちであり、自分で解決を図ることは難しいことも多いと思います。ひとりで抱え込まずにぜひ早い段階で弁護士に相談し、アドバイスを受けることをお勧めします。

  作成日：2020.4.14
• ・ずっと家賃を滞納している賃借人を追い出したい・・・その方法は？
  Q.

  もう３か月も家賃を滞納している賃借人がおり、「今すぐ滞納している家賃を支払って出て行ってほしい」と伝えているのですが、なかなか出て行こうとしません。このままではどうしようもないので、勝手に鍵を交換して部屋に入れないようにしても良いでしょうか？

  A.

  賃借人に無断で鍵を交換することはできません。

  過去に同様のケースで争われた裁判例では、賃借人に無断で鍵を交換することは、「通常許される権利行使の範囲を著しく超えるもので、賃借人の平穏に生活する権利を侵害する違法行為」だと判断されています。
  したがって、万が一勝手に鍵を交換した場合には、逆に賃借人から損害賠償を請求される可能性もあるのでご注意ください。
  このようなケースでは、次のような解決のステップを踏むことになります。

  ①解除通知

  賃借人に対し、期限までに家賃の支払いがない場合は契約を解除することを書面で通知します。

  家賃の支払いがなく、賃借人が出て行かなかった場合は・・・

  ②訴訟

  賃借人に対し、家賃の支払いと建物の明け渡しを求めて訴訟を提起します。

  裁判に勝っても賃借人が出て行かなかった場合は・・・

  ③強制執行

  裁判所に対し、建物明け渡しの強制執行の申し立てをします。

  ＜賃貸借契約を解除できる場合とは？＞

  家賃の滞納は賃貸借契約の債務不履行にあたるため、契約解除の原因になり得ます。
  もっとも、１回でも家賃の滞納があればすぐに契約を解除できるというわけではなく、賃貸借契約を解除する場合には、「当事者間の信頼関係を破壊した」といえる事情が必要となります。
  これまでの裁判例では、「３か月分の滞納」が信頼関係破壊の一つの目安とされておりますので、今回のケースでは賃貸借契約の解除が認められる可能性が高いでしょう。

  Point

  • 賃借人が家賃を滞納していても勝手に鍵を交換することはできない
  • 解決方法は解除通知→訴訟→強制執行の３ステップ
  • 家賃滞納を理由に契約解除が認められる目安は３か月分の滞納

  ～ 仙台あさひ法律事務所からひと言 ～

  賃借人に出て行ってもらうために自分でできることは限られているため、法的な手続に頼る必要がありますが、それには多くの時間がかかります。家賃を支払わない賃借人が居座ることは、賃貸経営にとって大きなマイナスとなってしまいますので、なるべく早く弁護士に相談し、早期の解決を目指しましょう！

  作成日：2020.4.15